买了别人未办证的土地能要求退款吗
买了别人未办证的土地能要求退款吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江一家土地开发公司从遂溪一家银行开办的房地产公司购买了位于广西北海的90亩土地使用权，支付了1350万元。但后来发现，这块土地是政府划拨给另一家公司的，还没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。
土地开发公司后来把这90亩土地转卖给了另一家公司，结果被法院认定转让合同无效。于是土地开发公司反过来起诉原来的卖家，要求返还购地款。
争议焦点
买家认为：卖家没有取得土地使用权，土地性质也有问题，双方签的转让合同应该无效，卖家应该退钱。卖家则认为：双方是合同转让不是土地转让，合同已经实际履行，而且买家过了好几年才起诉，已经超过法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方签订的土地转让协议无效，卖家应当返还买家1350万元购地款及相应利息。法院认为，卖家没有取得土地使用权，也没有办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。买家起诉时没有超过诉讼时效，所以卖家的时效抗辩不成立。
律师分析
这个案例提醒我们注意三点。第一，土地使用权转让必须有合法的权属证明和审批手续，没有取得土地使用权就签订的转让合同属于无效合同。第二，合同无效后，卖家应当返还买家已经支付的购地款，同时买家也要返还收到的土地资料。第三，诉讼时效从知道权利被侵害时起算，不是从签合同那天起算，买家出具收据后仍有权在两年内主张权利。
王德林律师提示：
购买土地或者房产前，一定要核实对方是否已经取得合法的土地使用权证，是否已经缴纳了土地出让金。如果对方连基本的审批手续都没有，即使签了合同付了钱，将来也可能被认定无效，导致钱地两空。在文山地区处理类似纠纷时，建议先到自然资源部门查询土地权属和审批状态，避免踩坑。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市