商品房买卖中开发商逾期交房如何维权
商品房买卖中开发商逾期交房如何维权
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，交房延迟是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不能控制的事件"。旅游公司则认为深业公司已构成违约，要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。双方争议从一审打到二审，最高人民检察院还对此案提出了抗诉。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成根本违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：交房延迟系因供电等不可控因素造成，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后30日内交付房屋，并向旅游公司支付从约定交房日至实际交房日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及中国人民银行同期贷款利率计算）。
律师分析
第一，关于合同效力问题。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为这不必然导致合同无效。根据当时司法解释，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，且后续能够补办手续，合同仍然有效。购房者不能仅因开发商证照不全就认定合同无效。
第二，关于逾期交房的违约责任。合同中约定了"不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决"等可延期交房的情形，但开发商需要提供政府部门的证明文件。本案中供电问题虽属于"非开发商所能控制的事件"，但延期时间只能计算到正式供电之日，此后仍构成违约。
第三，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过30天，购房者才可提出终止合同。旅游公司在起诉时，该30天期限尚未届满，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并追究开发商的违约责任。这提醒购房者：合同解除权有严格的行使条件，不能随意主张。
王德林律师提示：
购买期房时，建议在合同中明确约定逾期交房的违约责任计算方式，并注意保留开发商延期交房的证据。如果开发商逾期交房，应及时书面催告，不要轻易以"违约"为由直接要求解除合同，否则可能面临败诉风险。在文山地区，类似纠纷中法院同样会严格审查合同约定的解除条件是否已经成就。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市