买房合同是预售还是抵债，法院如何判断

买房合同是预售还是抵债，法院如何判断

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心的四楼、六楼商场来抵债。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格卖给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。几年后，开发商起诉要求解除合同，而银行方面则主张已经通过贷款抵债的方式付清了房款。

争议焦点

银行认为：双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》是一个整体，贷款本息已经转化为购房款，自己已经付清了房款。

开发商认为：银行没有实际支付购房款，那份所谓的“正式收据”是华泰公司事后补开的，没有对应的付款凭证，不能证明银行付了钱。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方之间的真实法律关系是“以房抵债”，而非商品房买卖。银行并未实际支付购房款，开发商要求解除合同符合法律规定，应予支持。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。预售合同的核心是“卖房收款”，而以房抵债的核心是“以房还债”。本案中，双方先有债权债务关系，后约定以房产抵债，本质上是一种债务清偿方式，而非真实的房屋买卖。

第二，判断合同性质不能只看合同名称，还要看合同目的和履行情况。本案中，银行没有提供任何实际付款的银行流水或转账凭证，仅凭一张事后补开的收据，无法证明已经履行了付款义务。

第三，这类案件对普通购房者的启示是：签合同时要明确合同性质，如果是买房，一定要保留付款凭证；如果是抵债，也要明确债务金额和抵债房产的对应关系，避免日后产生争议。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。同时，务必保留好付款凭证、收据、银行流水等关键证据，以防对方事后否认或主张其他法律关系。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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