未办抵押登记的按揭合同是否有效

未办抵押登记的按揭合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以购房权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行实际发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题无法继续按期偿还。银行起诉要求解除合同，并以抵押房屋权益抵债。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应属无效。而且，中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为：合同是自愿签订的，内容不违法，且已实际履行多年，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：合同有效，解除合同，中振公司偿还欠款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿。二审最高人民法院维持原判，仅纠正了担保人责任部分的表述。

核心理由：按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能以地方规章否定合同效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行，银行发放贷款，本质上是一种让与担保。不能简单套用《城市房地产抵押管理办法》关于抵押登记的要求来否定其效力。

第二，合同效力以国家法律、行政法规为依据。地方政府规章不能作为认定合同无效的裁判依据。只要合同内容不违反法律强制性规定，双方真实意思表示，且已实际履行，就应当认定为有效。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。即使中振公司后来将房屋抵押给其他公司并办理了登记，因该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记本身也存在瑕疵，不影响银行对房屋的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记缺失引发争议。如果遇到对方以未登记为由主张合同无效的情况，可以依据合同约定和实际履行情况主张权利。在文山地区，处理类似按揭纠纷时，建议购房人保留好贷款合同、还款凭证等证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市