未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同约定需经原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等盖章确认才生效。厚南公司事后出具承诺书，认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，厚南公司作为土地使用权人已将其资产出卖，深发公司不具备售房主体资格，且售房合同缺少法定条件。顺兴公司遂向法院起诉，请求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同应属无效。

深发公司抗辩：其与厚南公司已形成合作建房关系，且厚南公司出具承诺书认可销售行为，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证、未办理商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。该合同应认定为无效。深发公司应将收取的5000万元购房款返还顺兴公司，并赔偿相应利息损失。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商主体资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则所签预售合同可能被认定无效。

第二，即使合同约定由第三方承诺承担责任，也不能弥补开发商主体资格缺失的缺陷。本案中厚南公司的承诺书不能替代深发公司自身应具备的法定条件。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，应当主动查验开发商是否具备“五证”，特别是土地使用证和预售许可证，这是保障自身权益的基础。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同时，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使合同已经签订并付款，也存在被认定无效的风险。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发商的项目备案信息，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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