未取得预售许可证的商品房预售合同无效

未取得预售许可证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将正在建设的“红城湖国际大厦”A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司按约定支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权存在多次转让，而且原土地权利人厚南公司已将该资产出售。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同应属无效。

深发公司辩称：虽然手续不全，但事后取得了相关批准，且双方已实际履行，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是保障购房人权益的底线要求，缺一不可。

第二，本案中深发公司未取得上述证件就与顺兴公司签订预售合同，违反了法律的强制性规定。即使事后补办了一些手续，也不能使原本无效的合同变得有效。

第三，购房人支付大额购房款后，如果合同被认定无效，虽然可以要求返还房款，但资金被占用期间的利息损失往往难以完全弥补，而且可能面临开发商无力返还的风险。

王德林律师提示：

购买期房前，一定要核实开发商是否已经取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，建议不要签订合同、不要付款。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目是否具备预售条件，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市