楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也向开发商支付了全部购房款。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还，银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同并拍卖抵押物偿还欠款。

中振公司抗辩称，这份按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，所以抵押无效。而且中振公司早在一年前就已经将同一房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，银行对这套房产没有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定为无效；且同一房产已抵押给案外人并办理登记，银行的抵押权不能对抗该案外人的权利。

宝丰支行主张：按揭合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效；中振公司事后将房产抵押给案外人，不能否定此前按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以拍卖抵押物价款优先受偿的判项；撤销一审关于担保人责任的判项。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司事后将房产抵押给案外人，因当时房屋尚未竣工验收、依法不能抵押，且该抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，楼宇按揭贷款合同的性质不同于普通抵押合同。按揭是购房人以所购房产的权益作为担保向银行贷款，银行在购房人还清贷款前对该房产享有优先受偿权。这种法律关系在实践中已被广泛认可，即使没有办理抵押登记，合同本身仍然有效，银行可以依据合同约定主张权利。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，并非法律或行政法规。根据《民法典》相关规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效，地方政府规章不能作为否定合同效力的依据。

第三，抵押登记的效力问题需要区分情况。房产未竣工验收时依法不能办理抵押登记，此时设立的抵押登记不具有法律效力。购房人应当注意，在购买期房时，银行通常会要求开发商提供阶段性担保，待房屋竣工验收并办理产权证后，再正式办理抵押登记。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，应当注意按揭合同即使没有办理抵押登记，合同本身仍然有效，银行有权要求你按约还款。如果逾期不还，银行可以起诉要求解除合同并拍卖房产。建议购房者按时还款，避免产生违约风险。在文山地区，购房者办理按揭贷款时应当主动配合银行办理预告登记和正式抵押登记，这样可以更好地保护各方权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市