城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，土地使用证上标明的面积和实际能用的面积差了上千平方米。原来，这块地里面有一部分是城市道路，而道路是市政设施，按规定不能转让。
置地公司找发展公司要求补偿或退款，对方不同意，于是起诉到法院。发展公司说，合同是按整体面积转让的，土地证也是国土局发的，自己没有过错。置地公司则说，土地证上的面积根本用不了，道路也不能转让，合同应该无效。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积签的合同，土地使用证也是国土局发的，自己没过错，合同应当有效。
置地公司认为：土地证上的面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应认定无效，发展公司要赔偿损失。
法院判决
最高人民法院认定：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积随土地一并转让给置地公司，这部分转让无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。
律师分析
第一，城市道路是市政设施，不能作为商品买卖。即使是开发商从政府手里拿到的土地，如果里面包含道路，也不能把道路面积算进去转让给他人。否则，这部分转让合同就是无效的。
第二，土地转让合同的有效性要分情况看。如果合同中既有合法部分，也有违法部分，法院可以认定合法部分有效、违法部分无效，而不是把整份合同都推倒。这样既保护了交易安全，也避免了资源浪费。
第三，办理土地转让时，一定要核实规划条件。本案中发展公司提供给国土局的位置图没有经过规划部门审批，导致土地证面积和实际规划面积不符，最终承担了主要责任。无论是买方还是卖方，在签合同前都应当向规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，避免事后扯皮。
王德林律师提示：
购买或转让土地前，务必向当地规划部门核实土地的规划条件，特别是道路、绿化等公共设施用地的范围。如果发现土地证面积与规划面积不一致，要及时提出异议。在文山地区，类似因规划问题导致土地面积争议的案件并不少见，建议当事人在签合同前委托专业律师审查土地权属和规划文件，避免后续产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市