城市道路能否随土地使用权一并转让

城市道路能否随土地使用权一并转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上载明的土地面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，这块土地中包含了一条城市道路，道路宽度在证上标的是15米，但规划部门实际规划的道路宽度是40米，导致置地公司实际可用的土地面积比证上少了近千平方米。

置地公司多次找发展公司和政府部门要求补偿或退款，但都没解决，最终起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，发展公司要返还多收的转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上登记的面积包含了小区道路面积，这是当地办证的惯例，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司则认为：发展公司提供的土地使用权证与实际面积不符，而且城市道路依法不能转让，合同应当部分无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积与土地一并转让给置地公司，属于违法。但合同中可以履行的部分（即符合规划要求的土地面积）仍然有效。最终判决：以规划部门确定的实际面积为准，发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

这个案例涉及一个常见问题：城市道路、公共绿地等市政设施，能不能随土地一起转让？答案是不能。根据法律规定，市政设施属于公共资源，不能作为商品房或土地转让的标的物。如果开发商或转让方把这类面积计算在转让范围内，这部分转让行为就属于无效。

另外，签订土地转让合同时，一定要核实规划部门的正式坐标图，不能只看位置图或简易图纸。本案中，发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与实际不符，最终承担了主要责任。这也提醒我们，合同中的标的物信息必须准确、合法，否则可能面临合同无效或部分无效的风险。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权前，建议委托专业律师或测绘机构核实土地的实际规划情况，特别是道路、绿化等公共设施的权属和面积。在文山地区，类似因规划图与土地使用证不符引发的纠纷并不少见，签约前务必到自然资源和规划部门查询正式规划文件，避免事后产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市