未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别注明，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才能生效。然而，厚南公司虽然没有在合同上签字盖章，但后来出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司按照合同支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息，双方因此闹上法庭。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司出具了承诺书，表示愿意承担相关义务，而且双方已经实际履行了合同，大厦也已经开始施工，合同应当继续有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司虽然未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际实施了合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合作建房合同有效。但最高人民法院二审则认为：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的资质要求非常严格。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则所签合同可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司的承诺书虽然表示认可深发公司的销售行为，但这并不能弥补深发公司本身不具备预售资格的根本缺陷。合同效力问题不能通过事后追认来解决，关键要看签约时是否符合法定条件。

第三，这个案例提醒购房者，在签订商品房预售合同时，一定要先核实开发商是否具备"五证"，尤其是土地使用权证和预售许可证。如果开发商证件不全，即使合同已经签订、款项已经支付，合同也可能被认定无效，届时购房者虽然可以要求退款，但往往要耗费大量时间和精力打官司，得不偿失。

王德林律师提示：

购房是大事，建议在签订任何购房合同前，先到当地住建部门或不动产登记中心核实项目是否具备合法预售手续。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以携带相关合同和付款凭证来律师事务所咨询，我们会帮您分析合同效力问题，避免不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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