购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司与宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按期发放了贷款，中振公司也支付了部分本息，但后来因资金困难停止还款。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同，并要求中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：合同签订后没有办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，抵押应属无效；而且中振公司已将涉案房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定有效，中振公司的其他抵押行为不能影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审的主要判决：解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先清偿宝丰支行的债权。同时，最高院撤销了一审关于担保人责任的判决，因为宝丰支行并未起诉担保人泰合公司。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。我国法律当时并未规定抵押必须登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，没有办理抵押登记，并不导致按揭合同整体无效。

第二，中振公司将同一房屋再抵押给其他信托公司，该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理财产抵押，该抵押登记没有法律效力，不影响宝丰支行享有的权利。

第三，本案提醒购房人和银行：按揭贷款合同是多方主体之间的综合性协议，涉及买卖、贷款、担保等多个法律关系，不能简单套用一般抵押规则来判断效力。合同是否有效，核心看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。

王德林律师提示：

购房人在签订按揭贷款合同时，应当认真阅读合同条款，明确还款方式和违约责任。如果出现资金困难，应及时与银行协商调整还款计划，避免因逾期导致合同被解除、房屋被拍卖。在文山地区，购房人办理按揭贷款后，建议尽快配合银行完成抵押登记手续，以保障各方权益，避免后续产生不必要的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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