签订购房合同但未付款是否构成违约

签订购房合同但未付款是否构成违约

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心的四楼、六楼商场，来抵偿欠清远金融市场约1.21亿元的贷款本息。随后，清远金融市场与开发商省一建城建分公司签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买这些房产。

但奇怪的是，合同签订后，清远金融市场并没有实际支付购房款。开发商称，清远金融市场提供的所谓“已付清楼款”的收据，是华泰公司事后补开的，实际上根本没有付款。2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。

争议焦点

开发商认为：清远金融市场没有按照合同约定支付购房款，构成根本违约，合同应当解除。

清远金融市场认为：购房款已经通过“以贷抵楼”的方式付清了，而且华泰公司也出具了收据，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，这份《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债。清远金融市场与华泰公司之间的债权债务关系，不能直接等同于开发商与购房人之间的买卖关系。清远金融市场没有提供证据证明其向开发商实际支付了购房款，因此构成违约。最终判决解除商品房预售合同。

律师分析

第一，本案的核心在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”的性质。当事人之间签订的合同，不能只看表面名称，而要结合真实的法律关系和履行情况来判断。如果名为买卖、实为抵债，那么买卖合同中关于付款和交房的约定，就不能简单适用。

第二，购房款的支付必须有真实的资金流水或转账凭证。在本案中，清远金融市场仅凭一张华泰公司事后补开的收据，无法证明其向开发商支付了购房款。法院强调，收据必须与真实的付款行为相印证，否则不能作为已付款的证据。

第三，对于开发商而言，在签订商品房预售合同时，必须核实购房款的来源和支付方式。如果发现购房款是通过第三方抵债方式支付的，应当要求购房人提供明确的付款凭证，避免日后产生纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者会通过抵债、以物抵款等方式购买房产。建议您在签订购房合同时，务必保留好真实的付款凭证，如银行转账记录、收据等，不要轻信第三方出具的“已付清”证明。如果涉及以房抵债，最好请专业律师审查合同性质，避免因合同定性错误导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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