未取得预售许可证的商品房预售合同效力如何认定

未取得预售许可证的商品房预售合同效力如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并非该土地的使用权人，实际土地使用权人厚南公司并未在合同上签字盖章，深发公司也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，起诉要求返还购房款及利息。

事实上，这块地的土地使用权最初属于厚南公司，厚南公司与凯鹏公司合作开发，后来凯鹏公司又将项目转让给深发公司。虽然厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但此时厚南公司尚未取得完整的土地使用权证，深发公司也没有办理商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效，深发公司应返还购房款及利息。深发公司则认为：合同已经实际履行，厚南公司也出具了承诺书，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司签订合同时未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是法律为保护购房人利益设置的强制性规定。

第二，即便土地使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补预售许可证缺失的缺陷。因为预售许可证是行政机关对开发商资质的行政许可，不能由当事人私下补正。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，应当主动要求开发商出示五证，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。缺少任何一证，都意味着交易存在重大法律风险。

王德林律师提示：

购房是人生大事，建议在签订任何购房合同前，先核实开发商的五证是否齐全。如果发现开发商证件不全，即使价格再优惠也不要轻易付款。在文山地区，我们曾代理过多起类似案件，购房人因轻信开发商的口头承诺，最终钱房两空。遇到此类问题，建议尽早咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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