商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债给清远金融市场。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产出售给清远金融市场，总价款为港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为清远金融市场没有支付购房款，而人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并提供了华泰公司补开的一份收款收据。双方争议无法解决，省一建城建分公司向法院起诉，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是独立合同，清远金融市场未实际支付购房款，合同应解除。
人行清远支行主张：华泰公司欠其贷款，已通过以房抵债的方式结清，华泰公司补开的收据证明购房款已付清，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。省一建城建分公司与清远金融市场签订的《房地产预售契约》形式上为商品房预售合同，但实质上是为履行华泰公司与清远金融市场之间的《抵债协议书》而签订的，属于以房抵债合同。由于华泰公司并未实际将房产过户给清远金融市场，且省一建城建分公司未收到购房款，该以房抵债合同并未实际履行。法院最终判决解除双方签订的《房地产预售合同》。
律师分析
第一，合同的性质不能仅看名称，更要看合同签订的真实目的和履行情况。本案中，名为商品房预售合同，实为以房抵债合同，法院根据实质内容认定合同性质。
第二，以房抵债合同需要实际履行才能产生债务消灭的效果。如果债务人没有将房产实际过户给债权人，或者开发商没有收到购房款，那么以房抵债合同并未完成，原债务依然存在。
第三，收款收据不等于实际付款。本案中，华泰公司补开的收据没有对应的银行流水或付款凭证，法院不予认可。在房屋买卖中，仅有收据不足以证明付款事实，还需要有转账记录等实质性证据。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，首先要明确合同的性质，是普通的商品房买卖还是以房抵债。其次，注意保留付款凭证，如银行转账记录、收据等，避免仅凭一张收据主张权利。在文山地区，不少当事人因收据不规范导致维权困难，建议在签订和履行合同时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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