未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，合同金额高达4亿多元。但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权多次转让，且土地使用权人厚南公司已将资产出卖，认为深发公司没有售房资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

法院查明，深发公司虽然与土地权利人厚南公司后来签订了合作建房协议，但双方始终没有办理土地使用权变更登记手续，深发公司也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效。

深发公司辩称：事后已与土地权利人厚南公司达成合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定深发公司与厚南公司的合建合同有效，但最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少其中任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，事后补办手续不能使无效合同变有效。本案中，深发公司虽然事后与土地权利人合作并补办了一些手续，但合同签订时不符合法定条件，法院仍然认定合同自始无效。

第三，购房者要防范“五证不全”的风险。在购买预售商品房时，一定要查看开发商的“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），尤其是预售许可证。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者因开发商证件不全而陷入纠纷。建议购房者在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示五证原件，并到当地住建部门核实。如果发现开发商证件不全，不要轻易支付定金或购房款，以免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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