转让他人土地中含城市道路，合同是否有效

转让他人土地中含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同，并办理了土地使用证。但置地公司拿到土地后，发现实际面积比证上记载的面积小了很多。

原来，这块土地中包含了城市道路，道路面积有上千平方米。根据规划部门的要求，道路宽度应该是40米，但土地使用证上标的是20米。置地公司无法按照证上面积进行开发，于是要求发展公司退款或补偿，但对方不同意，最终起诉到法院。

争议焦点

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积不实，而且城市道路属于市政设施，不能转让，合同应属无效。

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己不存在过错，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司需返还原告多付的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

法院认为，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证载面积与规划不符，应承担主要责任。

律师分析

第一，城市道路、公共绿地等市政设施，属于国家或集体所有，不能作为商品进行买卖或转让。在签订土地使用权转让合同时，一定要核实土地性质，确认其中是否包含不可转让的市政用地。

第二，土地转让中的面积问题，不能只看土地使用证。如果规划部门对道路宽度、用地红线等有明确要求，实际可用面积可能比证上面积小很多。在付款前，最好向规划部门核实，避免出现"买地却不能用"的尴尬。

第三，如果转让方提供的土地位置图未经规划部门审批，导致买方无法正常使用土地，买方有权要求返还多付的转让款，并赔偿实际损失。在文山地区，类似情况也时有发生，建议当事人在签约前委托专业律师进行尽职调查。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实规划条件，特别是道路、绿化等市政设施是否包含在转让范围内。如果发现面积不符或存在市政用地，应及时提出异议，必要时可要求解除合同并索赔。文山地区的当事人在处理此类纠纷时，建议尽早咨询专业律师，避免因错过诉讼时效而丧失权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市