商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订《抵债协议书》，约定华泰公司欠款本息约1.21亿元，用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为，清远金融市场从未支付购房款，而清远金融市场则主张，其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部房款，并出示了一张加盖特定印章的“正式收据”。省一建城建分公司称该收据是事后补办的，且无实际付款凭证。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方之间是商品房预售合同关系，清远金融市场未按约支付购房款，合同应当解除。清远金融市场则主张：双方之间实质是以房抵债关系，其已通过抵债方式付清了购房款，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同。双方签订的《房地产预售契约》形式上是商品房预售合同，但结合《抵债协议书》的内容以及华泰公司法定代表人作为省一建城建分公司代理人签约的事实，可以认定双方的真实意思是以房抵债，而非真实的商品房买卖。因此，清远金融市场无需实际支付购房款，合同已经通过抵债方式履行完毕，省一建城建分公司要求解除合同的请求不能成立，最终驳回了其诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质不能只看名称，更要看当事人的真实意思。本案中，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合此前的《抵债协议书》以及签约背景，法院认定双方的真实关系是以房抵债，而非真实的商品房买卖。
第二，以房抵债的履行方式不同于普通购房。在以房抵债中，债务人用房产抵偿债务，债权人无需再实际支付购房款，但需要证明债务的真实存在以及双方有明确的抵债合意。本案中，清远金融市场能够提供《抵债协议书》等证据，证明其债权真实存在，且已通过抵债方式完成付款。
第三，印章和收据的效力需要结合全案证据判断。清远金融市场持有的收据虽加盖了项目开发部印章，但省一建城建分公司质疑其真实性。法院综合全案证据，特别是华泰公司法定代表人出具的函件，认定该收据是补办手续，但结合抵债事实，仍确认了付款的完成。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如开发商以房抵债后反悔，或者购房人主张已通过抵债方式付清房款，建议保留好《抵债协议书》、收据、银行流水等关键证据。在文山地区，这类纠纷常见于企业间的债务重组或房地产开发项目中，建议尽早咨询专业律师，明确合同性质和各方权利义务，避免诉讼风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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