按揭购房未办抵押登记，合同是否有效

按揭购房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时放款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款本息，宝丰支行多次催收未果，遂起诉要求解除贷款合同，以中振公司所购房屋的权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭贷款合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，因此合同应认定无效。此外，中振公司已将该房屋抵押给另一家金融机构并办理了抵押登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是各方自愿签订，内容合法且已实际履行，应认定为有效。中振公司后设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除贷款合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，同时撤销了涉及担保人责任的部分判项。法院核心理由是：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据；中振公司后设立的抵押关系与本案按揭合同无关，不影响本案合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同有区别。按揭的核心是购房人将其购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而抵押则是对已取得所有权的财产设定担保。本案中，法院明确认定楼宇按揭不同于抵押，因此不能简单套用地方性法规中关于抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力以法律、行政法规的强制性规定为准，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅凭地方规章认定合同无效，缺乏法律依据。

第三，一房多押时，权利顺位以登记时间先后为准，但前提是各抵押关系均合法有效。本案中，中振公司后设立的抵押因所涉房屋尚未竣工验收、抵押贷款合同未实际履行，该抵押登记本身无效，不构成对在先按揭权利的对抗。

王德林律师提示：

购房人在选择按揭贷款时，应重视合同条款的清晰性和完整性，及时办理相关登记手续。若遇到按揭合同纠纷，建议咨询专业律师，避免因对法律概念理解不清而导致维权困难。在文山地区，类似按揭贷款纠纷也时有发生，购房人应提前了解相关法律规定，防范风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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