开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“非其所能控制的事件”，并主张这些情况符合合同约定的延期交房条件。旅游公司则认为深业公司已构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，其有权解除合同，要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行，其不应承担违约责任。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿旅游公司购房总价款的利息损失。
最高人民检察院抗诉认为，深业公司未取得国有土地使用权证书，合同应认定无效。但最高人民法院最终维持了二审判决，认定合同有效并应继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同是否有效的关键，在于合同签订时双方意思表示是否真实、内容是否合法。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证，但已与土地管理部门签订出让合同并缴纳大部分出让金，合同效力不受影响。
第二，开发商延期交房是否构成违约，要看延期原因是否符合合同约定的免责情形。本案中，供电问题被法院认定为“非深业公司所能控制的事件”，交房期限可据此顺延，但顺延后的逾期部分仍需承担违约责任。
第三，购房者能否解除合同，取决于合同是否约定了解除条件以及该条件是否成就。本案中，合同约定逾期交房超过特定天数才可解除，而旅游公司起诉时该条件尚未满足，因此法院判决继续履行合同。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以“不可控事件”为由延期交房，建议核实是否有政府证明文件。在文山地区，遇到类似纠纷时，建议尽早咨询律师，收集相关证据，避免错过合同约定的解除权行使期限。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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