土地转让合同无效后能否要回转让款

土地转让合同无效后能否要回转让款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的150亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1500万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总又将这150亩土地转售给另一家公司。但这家公司起诉要求确认土地转让合同无效，法院最终判决合同无效，湛江土地总需要退还已收取的转让款。这时，湛江土地总才回头向中银公司主张权利，要求返还1500万元土地转让款。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同无效，中银公司应返还全部转让款。

遂溪中行辩称：双方签订的是合同转让而非土地使用权转让，合同已实际履行，应认定有效。而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总1500万元及相应利息。案件受理费由双方按比例承担。

律师分析

本案涉及三个关键法律问题：

第一，合同性质的认定。法院认为双方签订的协议实质是土地使用权转让而非合同转让。中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，因此合同无效。

第二，诉讼时效的计算。湛江土地总出具收据后至向法院上诉主张权利的时间未超过两年诉讼时效，一审法院以超过时效为由驳回诉讼请求是错误的。

第三，合同无效后的责任承担。中银公司作为转让方应对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也应承担相应责任。但合同无效后，中银公司应返还已收取的转让款。

王德林律师提示：

在签订土地使用权转让合同前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，以及土地是否已办理出让审批手续。如果土地性质为划拨或集体所有，未经合法程序不能直接转让。在文山地区，类似土地纠纷案件也时有发生，建议当事人在交易前咨询专业律师，避免合同无效后产生不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市