城市道路能否随土地使用权一并转让

城市道路能否随土地使用权一并转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际能用的面积对不上。原来，这块地里有城市道路，道路宽度和规划要求的不一样，导致实际能用的土地面积比证上写的少了上千平方米。

置地公司找发展公司要求退钱或补地，没谈成，就告到了法院。发展公司说，土地是按整体面积转让的，土地使用证是国土局发的，自己没过错。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图有问题，城市道路不能转让，合同应该无效。

争议焦点

置地公司认为：发展公司提供的位置图未经规划审批，导致土地使用证面积不实；城市道路是市政设施，不能转让，合同应属无效，发展公司应退钱并赔偿损失。

发展公司认为：双方是按整体面积转让，位置图和规划坐标图一致；土地使用证面积是国土局的行为，公司没有过错，合同应有效，不应赔偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。应以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以认可。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积和土地一起转让，这部分合同内容违法，自然无效。大家在买卖土地或房屋时，要特别注意道路、绿化等公共设施是否被算进了转让面积，否则可能吃亏。

第二，土地转让中的面积要以规划部门审批为准，不能只看土地使用证。本案中，发展公司提供的位置图没经规划审批，导致证载面积和实际面积不符，责任在发展公司。这也提醒我们，在签土地转让合同前，最好亲自去规划部门核实一下土地的规划情况。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院没有简单认定整个合同无效，而是把合法部分和违法部分分开处理，既保护了置地公司的合法权益，也避免了资源浪费。这种"部分有效、部分无效"的处理方式，在类似纠纷中很有参考价值。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同前，务必核实土地的规划用途和实际面积，特别是涉及城市道路、绿化等公共设施的部分，不能轻信对方提供的图纸或证照。如果发现面积不符或存在违法转让的情况，要及时维权，避免损失扩大。文山地区的朋友如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，不要自行协商解决。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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