买房合同是预售还是以房抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是以房抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（人行清远支行前身）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，并将房产登记到清远金融市场名下。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港币的价格出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。多年后，开发商起诉要求解除合同，而银行则主张已经通过贷款抵债的方式付清了房款。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，银行没有实际支付购房款，应当解除合同。银行认为：双方真实意思是以房抵债，银行已经通过放弃对华泰公司的债权，相当于支付了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是商品房预售合同关系。银行提供的收据是事后补开，没有实际付款凭证，不能证明已付购房款。最终判决解除合同，由银行承担相应责任。
律师分析
第一，合同性质的认定要看双方真实意思表示。本案中，虽然之前有抵债协议，但最终双方签订的是正式的《房地产预售契约》，并在房管部门办理了监证，应当认定为商品房预售合同关系。
第二，付款凭证必须有实际资金往来佐证。银行虽然持有收据，但收据是事后补开，且没有银行转账记录等配套凭证，不能单独证明已付款。实践中很多纠纷都因为"白条"证据不足导致败诉。
第三，以房抵债和商品房预售是两种不同的法律关系。如果双方确实想以房抵债，应当直接办理产权转移登记，而不是签订预售合同后再主张抵债，否则容易产生争议。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者或债权人会签订"以房抵债"协议，但如果不办理产权过户，仅靠一份协议或收据，风险很大。建议无论是购房还是以房抵债，都要及时办理网签备案或产权登记，并保留好银行转账记录等付款凭证，避免日后产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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