按揭贷款买房没办抵押登记合同是否有效

按揭贷款买房没办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。双方约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款1500万元，贷款期限5年，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约支付了全部贷款。中振公司陆续还款至1999年，共偿还本金及利息约800万元，但此后未能继续还款。银行多次催收未果，起诉要求解除合同，并以抵押的房屋权益偿还剩余贷款本息。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，应属无效。且中振公司早在1998年已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰银行主张：合同是各方自愿签订，内容合法，已实际履行。未办理抵押登记不影响合同效力，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司一次性还款、逾期拍卖抵押物优先偿还银行的判决。同时撤销一审关于担保人责任的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后来的抵押行为在本案按揭之后，不能否定本案按揭效力。

律师分析

一、按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。不能简单套用一般抵押的登记要求来否定其效力。

二、合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方性规章（如武汉市的抵押管理办法）不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害公共利益，且已实际履行，法院通常会认定有效。

三、多个抵押权并存时，以设立时间的先后顺序确定优先受偿权。本案中，银行的按揭权利设立在先，后来的抵押登记不能对抗在先权利。购房人不要试图通过后续抵押来规避已设定的担保义务。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使暂时无法办理抵押登记，合同依然有效，各方都要按约履行。建议购房人按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。在文山地区，如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询律师，评估合同效力和还款方案，避免房屋被拍卖造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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