未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以4.2亿元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并未取得该项目的土地使用权证，也没有商品房预售许可证，甚至连土地使用权人海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）都没有在合同上签字盖章。

实际上，这块地的土地使用权属于厚南公司。深发公司是通过与厚南公司、凯鹏公司的一系列项目转让和合作建房协议才获得开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记手续。而且，深发公司在1995年还擅自将这块地的土地使用权证抵押给银行贷了1500万元。顺兴公司得知这些情况后，认为合同无效，起诉要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的购房合同违反法律强制性规定，应当认定无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但项目已经实际开发建设，且厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效，判令厚南公司退还该笔款项。但最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。最终判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须已经取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则不具备预售商品房的法定条件，所签合同无效。本案中深发公司始终没有取得土地使用权证，这是合同无效的根本原因。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当全额返还，同时还应赔偿顺兴公司的利息损失。双方在合同中的其他约定，如定金条款、付款进度等，也因合同无效而不再具有约束力。

第三，开发商与土地权利人之间的合作建房关系，不能替代法定的商品房预售条件。即使土地权利人出具了承诺书认可销售行为，也不能弥补开发商未取得土地使用权证和预售许可证的缺陷。购房人在签约前应主动核实开发商的证照情况，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查看开发商是否持有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。这五证缺一不可。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网或政务服务中心查询楼盘预售许可信息，切勿仅凭开发商的口头承诺或项目宣传就支付大额购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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