无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也根据顺兴公司的要求修改了设计，工程进展到地下室两层完工。

但顺兴公司后来发现，深发公司销售房屋时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。土地实际属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司是通过项目转让获得的开发权。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效，必须返还购房款。深发公司则认为：双方自愿签约，且厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，合同应有效，继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售涉及重大财产权益，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则预售合同无效。这个案例告诉我们，买房前一定要查验开发商的"五证"是否齐全。

第二，即使合同签订后开发商补办了部分手续，或者有其他公司出具承诺书认可销售行为，也不能使原本无效的合同"起死回生"。法律保护的是交易安全，而不是事后补救的侥幸。

第三，购房者一旦发现开发商无证销售，可以及时主张合同无效并要求返还购房款和利息，避免损失扩大。在文山地区的购房实践中，很多纠纷正是因为购房者忽略了证照查验环节。

王德林律师提示：

买房是大事，签约前务必查看开发商是否取得商品房预售许可证。如果发现对方无证销售，不要抱有侥幸心理，应果断要求退款。文山地区的购房者遇到类似问题，建议第一时间咨询专业律师，避免资金风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市