商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接债权）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，并约定由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同。

随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了多份《房地产预售契约》，约定将上述房产出售给清远金融市场，总价款港币1.185亿元。但双方实际并未按合同付款和交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。

争议焦点

开发商省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按合同约定支付购房款，因此要求解除合同。

人行清远支行主张：双方实际是以房抵债关系，华泰公司欠款已通过房产抵偿，并出示了开发商出具的1.185亿元楼款收据，认为购房款已付清。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案本质是以房抵债合同，而非商品房预售合同。法院查明，开发商出具的收据虽然形式上有盖章，但该印章由华泰公司掌管，且无实际付款凭证。最终，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同的关键在于双方的真实意思表示。如果当事人签订合同的本意是用房屋抵偿债务，而非真正买卖房屋，那么即使合同名称为预售合同，也应认定为以房抵债合同。

第二，以房抵债合同的履行，需要审查债务是否真实存在、抵债房产的价值是否合理、以及是否有实际交付或登记等行为。本案中，虽然华泰公司欠款属实，但开发商出具的收据存在重大瑕疵，不能证明购房款已实际支付。

第三，对于购房者而言，签订以房抵债合同时，应要求债权人出具正式的收款凭证，并保留付款记录，避免因证据不足导致合同效力被否定。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似以房抵债或商品房买卖纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质。同时，注意保留付款凭证、收据、银行转账记录等关键证据，避免因证据不足导致权益受损。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市