房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司，租期20年，租金逐年递增。双方还约定了装修、用电、消防等配套事项。宇航公司支付了部分租金，商厦也开张营业了。

但开业后问题来了：商厦的用电量没达到约定标准，消防系统也没通过验收，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方闹上了法庭，争议焦点是：合同还能不能继续履行？停业期间的租金该怎么算？

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司应当按约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题，不能免责。宇航公司则认为：供销公司没有按约定提供足够的用电和合格的消防条件，导致商厦被停业，属于违约，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方租赁合同有效，但供销公司未能按约定提供合格消防设施和足够用电，构成违约，导致商厦无法正常经营。宇航公司可以行使合同履行抗辩权，在违约状态持续期间，不支付全额租金。法院综合考量后，按实际使用价值酌情确定了停业期间的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。如果一方没有按约定履行义务，比如不提供合格场地或配套设施，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，比如不付租金。这不需要提前通知，但必须基于同一合同关系。

第二，违法履行期间租金不能按原约定标准计算。法院会考虑房屋实际使用价值、双方过错程度、停业原因等因素，合理确定租金。不能因为合同有效，就要求承租方为无法正常使用的场地支付全额租金。

第三，消防验收是商业经营的前置条件。出租方必须确保租赁物符合消防安全要求，否则承租方可以要求整改，甚至解除合同。如果双方明知存在消防隐患仍强行开业，都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订商业租赁合同前，建议核实房屋的消防、用电等配套条件是否满足经营需求。如果出租方未按约定提供条件，承租方应及时书面催告，保留证据。在文山地区，类似纠纷中不少商户因未及时行使抗辩权而多付了租金，建议遇到类似情况咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市