转让土地中含城市道路，合同是否有效
转让土地中含城市道路，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给海南置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后去规划局审批，发现土地使用证上标明的面积和实际面积对不上。原来，这块地里有将近一千平方米是城市道路用地，而城市道路属于市政设施，按规定是不能转让的。
置地公司多次找发展公司和政府部门协商，要求对缺少的面积补偿或退款，但都没解决，最后只好起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积不符，而且城市道路不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院审理后认定，发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让有效；发展公司多收的转让金应返还，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。即便土地证上包含了道路面积，这部分转让也是无效的，买家不能取得所有权。
第二，土地转让中，卖家提供的土地位置图必须经过规划部门审批，否则可能导致土地使用证面积与实际不符，卖家要承担主要责任。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院对有效部分继续履行，无效部分返还价款，这种处理方式既保护了当事人权益，也维护了交易稳定。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要核实土地规划情况，特别要确认转让面积中是否包含市政道路等公共设施。如果发现类似问题，建议及时咨询专业律师。在文山地区，土地转让中因规划问题引发的纠纷并不少见，提前做好尽职调查能有效避免风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市