商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的一处商场房产（广州羊城国际商贸中心四楼、六楼）来抵债。随后，房产开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了清远金融市场。

但合同签完后，双方并没有实际履行。开发商后来起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场（后来由中国人民银行清远市中心支行承接）则主张，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张1.185亿港元的收据作为证据。开发商认为这张收据是事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签的是商品房预售合同，但清远金融市场根本没有支付购房款，合同没有实际履行，应当解除。

人行清远支行认为：双方的真实意思是“以房抵债”，即用华泰公司欠的贷款来抵购房款，购房款已经通过债权抵消的方式付清了，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债协议。双方签订预售契约的真实目的，是为了履行之前的《抵债协议书》，用房产抵偿华泰公司欠清远金融市场的贷款。因此，双方之间并非真实的商品房买卖关系，而是以房抵债关系。最终，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，判断一份合同是商品房预售合同还是以房抵债合同，不能只看合同名称，要看双方的真实意思和交易背景。如果双方之前存在债权债务关系，签订购房合同的目的主要是为了抵债，那很可能被认定为以房抵债协议。

第二，以房抵债协议不同于普通的商品房买卖，开发商不能以“未收到购房款”为由要求解除合同，因为购房款已经被债权抵消。这种情况下，开发商需要向原来的债务人（即华泰公司）追偿，而不是向购房人（即清远金融市场）主张购房款。

第三，对于普通购房者来说，如果遇到开发商以房抵债的情况，要注意核实房产是否已经实际抵偿给他人，避免买到存在权利纠纷的房产。

王德林律师提示：

在文山地区，如果您遇到类似情况，建议在签订购房合同前，先核实开发商与第三方之间是否存在债权债务关系，以及房产是否已被用于抵债。如有疑问，可委托律师进行尽职调查，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市