房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋在建商厦出租给宇航公司，约定租期20年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金后，商厦在消防未验收的情况下提前开业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

宇航公司认为，郊区供销公司未完成供电增容、消防系统等配套设施，导致商厦无法正常经营，应减免租金。郊区供销公司则认为，宇航公司擅自开业导致停业，应继续按原约定支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行后三通（供电、消防等）义务，构成违约，应减免停业期间的租金。郊区供销公司主张：宇航公司在消防未验收时强行开业，停业责任在宇航公司，应继续按原合同支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方均存在违约行为。郊区供销公司未完成供电增容和消防系统，宇航公司则在消防未验收时擅自开业。在合同处于违法履行状态期间，不能按原约定租金标准计算，应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金的70%支付停业期间租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司在消防未验收时强行开业，反而丧失了要求对方承担违约责任的部分依据。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同原约定。房屋租赁合同如果处于违法状态（如消防未验收擅自营业），法院不会支持按原约定租金计算，而是参照市场租金酌情确定。这提醒当事人，违法经营不仅面临行政处罚，还会影响租金收益。

第三，租赁双方应严格按合同约定履行义务。供电、消防等配套设施是出租人的基本义务，承租人应在条件具备后再开业。双方都有过错时，法院会根据过错程度分担损失。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定配套设施完成时间和验收标准。如果出租方未履行义务，承租方应书面催告并保留证据，不要擅自开业。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因未保留证据而无法主张权利，建议在合同履行中注意保存沟通记录、付款凭证和整改通知等书面材料。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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