商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港元出售给清远金融市场。
但双方签订合同后并未实际履行。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。清远金融市场主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份1996年的收据。省一建城建分公司则称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同未履行，应当解除。
人行清远支行认为：双方之间是“以房抵债”关系，华泰公司欠款已通过房产抵偿，购房款已付清，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。但该协议因华泰公司对抵债房产并无处分权，且未取得开发商省一建城建分公司的真实同意，故不能对抗省一建城建分公司。最终判决解除《房地产预售契约》，驳回人行清远支行的抗辩。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同是买卖双方真实交易房产，以房抵债则是用房产偿还已有债务。本案中，双方签订预售合同的真实目的是以房抵债，但开发商并未真正参与抵债协议，因此该合同对开发商没有约束力。
第二，收据不等于付款。清远金融市场提供的收据是华泰公司单方补开的，没有对应的银行转账记录或实际付款凭证，不能证明购房款已实际支付。法院在判断是否付款时，会综合审查付款凭证、银行流水等客观证据。
第三，以房抵债协议需要各方真实同意。如果债务人用他人房产抵债，必须取得房产权利人的明确授权或同意，否则抵债协议对房产权利人无效。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，要注意区分合同性质。如果是真实购房，务必保留付款凭证、银行流水等证据。如果涉及以房抵债，应确保房产权利人亲自签署同意文件。在文山地区，不少当事人因混淆合同性质导致维权困难，建议在签订重要合同前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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