房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，1995年与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。协议还约定了定金支付、开业时间等细节。双方随后又签订了补充协议，对供电、消防等事项作出约定。

在履行过程中，大楼封顶后宇航公司支付了部分款项，商厦于1996年底开业。然而，消防部门检查发现该商厦未经消防验收即投入使用，存在重大火险隐患，于1997年下达整改通知书并处以罚款，商厦因此停业。双方就租金支付和合同履行产生争议，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照合同约定支付租金，且因宇航公司未能按期开业，应承担违约责任。

宇航公司主张：郊区供销公司未完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：确认租赁合同有效，但合同在违法履行期间（即未经消防验收擅自营业期间），租金标准应参照当地同类房屋的市场租金合理确定，而非完全按合同约定的高额租金计算。同时，双方均存在违约行为，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。本案中，宇航公司以供电、消防问题为由拒付租金，但法院认为这些问题并不构成根本违约，不能完全免除其付款义务。行使抗辩权需要证明对方违约行为与己方义务存在直接关联，且程度相当。

第二，违法履行状态下的租金标准不必然按合同约定。当租赁房屋处于违法使用状态（如未经消防验收）时，法院会根据公平原则，参照市场租金水平确定应付租金，而非机械适用合同条款。这提醒当事人，违法经营期间不能期望按原合同高额标准收取租金。

王德林律师提示：

房屋租赁合同中，双方均应确保租赁物符合法定使用条件。在文山地区，出租人应主动完成消防验收、供电增容等义务，承租人也不应以对方存在瑕疵为由随意拒付租金。建议在合同中明确约定各方法定义务的完成时限和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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