房屋租赁合同履行中如何行使抗辩权

房屋租赁合同履行中如何行使抗辩权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋九胜商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定宇航公司先交定金，开业后按年交租金，租期较长。但商厦还没完全建好，消防、用电等配套设施没到位，宇航公司就急着开业了。

开业后不久，消防部门查出商厦存在重大火险隐患，要求停业整改。双方因此闹翻：供销公司说宇航公司欠租金，宇航公司说供销公司没把配套设施做好，导致无法正常经营。最终双方都起诉到法院。

争议焦点

供销公司主张：宇航公司应按时支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则抗辩：供销公司没有提供符合租赁条件的房屋，自己有权暂不支付租金。

法院判决

法院经审理认定：双方签订的租赁合同有效，但宇航公司明知房屋存在消防隐患仍强行开业，属于违法履行。在这种情况下，宇航公司不能以供销公司违约作为拒付租金的理由。最终判决宇航公司应支付欠付租金，但考虑到房屋确实存在瑕疵，租金标准可适当调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便用的。一方想以对方违约为由拒绝履行自己的义务，必须证明对方的违约行为与自己不履行之间有直接因果关系。本案中宇航公司明知消防有问题还开业，就不能事后拿这个当挡箭牌。

第二，违法履行期间的租金标准可能调整。如果房屋确实存在瑕疵，法院在确定租金时可能会考虑实际情况，按实际使用价值来认定，而不是完全按合同约定的金额。

第三，租赁双方都应做好前期工作。出租人要把房屋建好、手续办全，承租人也要在确认条件具备后再开业，否则双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，建议实地查看房屋状况，确认消防、水电等设施是否齐全。如果发现出租方没有按约提供合格房屋，应及时书面催告，不要盲目开业或强行使用，否则可能影响自身维权。在文山地区处理类似租赁纠纷时，也应注意保留好相关证据，包括合同、付款凭证、整改通知等。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市