未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

原来，该项目的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），深发公司是通过项目转让合同获得的开发权，但始终未办理土地使用权变更登记，也未取得预售许可证。深发公司认为合同有效，因为厚南公司事后出具了承诺书，认可了其销售行为。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所以合同无效，应当返还购房款及利息。

深发公司抗辩：厚南公司作为土地使用权人，事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且合同已经部分履行，大厦也已经开始建设，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，应当退还。顺兴公司不服上诉至最高人民法院，最高人民法院最终认定：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订的商品房预售合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止“空手套白狼”。本案中深发公司连土地使用权都不是自己的，更谈不上合法预售。

第二，即使土地使用权人事后出具承诺书，也不能替代法定的预售许可手续。法律规定的预售条件是硬性的，不能通过事后追认来弥补。购房人在签约前一定要查看开发商的“五证”，尤其是预售许可证。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。如果开发商已经将项目抵押或资金链断裂，购房人可能面临“钱房两空”的风险。因此，购房人不能只看合同条款，更要核实开发手续的合法性。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺或事后承诺书。如果在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因手续不全导致合同无效而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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