买了土地却少了面积，合同是否有效
买了土地却少了面积，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
一家公司从另一家公司手里购买了一块土地，土地证上写明的面积比实际能用的面积大很多。原因在于，转让的土地中包含了城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。买方拿到土地证后去规划部门审批，才发现土地证上的面积和规划要求的面积不一致，因为道路宽度标准不同，导致实际可用面积缩水。
买方要求卖方退钱或补地，但卖方拒绝，于是双方打起了官司。
争议焦点
买方认为，卖方提供的土地位置图不是规划坐标图，土地使用证上登记的面积不准确，而且把城市道路也转让了，这违法，合同应属无效。卖方则认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应当有效。
法院判决
一审法院判决合同部分无效，卖方需退还多收的土地转让金，并赔偿买方的设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审判决，认定合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效，卖方应返还多收的钱并赔偿损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。把道路面积当作可转让的土地卖给他人，这部分转让行为是无效的。
第二，土地转让时，卖方提供的图纸必须经过规划部门审批。如果未经审批就办证，导致土地使用证上的面积与规划不符，卖方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。对于符合规划要求、可以实际使用的土地部分，买卖双方可以继续履行，卖方只需退还多收的钱和赔偿损失。
王德林律师提示：
购买土地前，建议先向规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不要仅凭土地使用证就相信面积准确。如果您在文山地区遇到类似土地纠纷，可以咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市