购房合同是真是假，如何区分预售和抵债
购房合同是真是假，如何区分预售和抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家公司欠了银行1.2亿多元的贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用这家公司投资开发的商场房产来抵债。随后，开发商与银行又签了正式的《房地产预售契约》，把房子“卖”给银行，但实际并没有支付购房款。
后来，开发商起诉要求解除这些购房合同，理由是银行根本没有付钱。银行则拿出一张收据，声称已经用贷款抵了房款。但开发商指出，这张收据是借款公司事后补开的，银行实际上没有支付过一分钱。
争议焦点
银行主张：双方签了正式的预售合同，我也拿到了收据，说明购房款已经用贷款抵清了，合同有效且已经履行完毕。
开发商主张：双方的真实意思是用房子抵债，不是真正的买卖。收据是借款公司伪造的，银行没有实际付款，合同应解除。
法院判决
法院支持了开发商的主张，认定双方之间是“以房抵债”关系，而不是真实的商品房买卖关系。法院认为，虽然签了预售合同，但银行没有实际支付购房款，收据是事后补开，不能证明真实付款。最终判决解除预售合同。
律师分析
第一，区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的关键，是看双方的真实意图。如果双方本意是用房子抵偿债务，即使签了预售合同，也不构成真实的买卖关系。法院会综合审查签约背景、付款凭证、合同履行情况等来判断。
第二，在房屋买卖中，仅凭一张收据不足以证明付款事实。尤其当收据是事后补开、没有对应的银行转账记录时，法院很难采信。购房者应当保留完整的付款凭证，如银行转账记录、收据、发票等。
第三，对于借款公司用他人房产抵债的情况，需要特别注意：抵债房产的产权人是否同意、是否办理了合法登记。本案中，开发商并未同意以房抵债，导致银行的抵债主张无法实现。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订购房合同或抵债协议前，先核实房产的权属状况和开发商的真实意思。不要轻信“以贷抵房”的口头承诺，务必保留付款凭证和书面协议，必要时可咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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