未取得预售许可证卖房合同是否有效

未取得预售许可证卖房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把“红城湖国际大厦”A座卖给了顺兴公司，合同金额高达4亿多元。双方约定，合同需要土地的原开发商厚南公司盖章才能生效。虽然厚南公司事后出具承诺书表示认可这笔交易，但合同签订时，深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有商品房预售许可证。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但当大厦建到地面正负零时，顺兴公司发现土地手续多次转让、开发商卖房资格存在严重问题，于是起诉要求确认合同无效，并让深发公司返还全部购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备卖期房的主体资格，合同违反法律强制性规定，应当无效。

深发公司认为：厚南公司事后已经认可了销售行为，合同已经实际履行，且工程已开工，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了房地产管理法的强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证件，预售合同依法无效。

第二，开发商事后补办手续或者得到土地权利人的认可，不能使原本无效的合同变得有效。合同的效力以签订时的法律状态为准。

第三，购房人在付款前应当核实开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证，这是保护自己资金安全的基本功课。

王德林律师提示：

在文山地区，如果您准备购买期房，务必要求开发商出示《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》。如果开发商无法提供，不要轻易付款，避免陷入“合同无效、退款难”的困境。建议在签订购房合同前，委托律师对开发商资质进行核查。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市