买到含城市道路的土地合同是否有效

买到含城市道路的土地合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划部门审批时发现，土地使用证上写的面积和规划部门实际批准的面积对不上。

原来，这块土地中包含了城市道路，道路宽度也不符合规划要求。置地公司实际能用的土地比合同约定的少了上千平方米，其中还包含依法不能转让的城市道路。置地公司找发展公司协商不成，只能起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，位置图就是规划图，土地使用证上的面积是土地部门登记的，自己没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，土地使用证上的面积与实际情况不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿置地公司因勘察、设计造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。把道路面积算在土地转让范围内，这部分合同是无效的。

第二，办理土地使用证时提供的位置图，必须经过规划部门审批。未经审批就办证，导致证上面积与规划面积不符，出让方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。法院根据实际情况，对有效部分继续履行，无效部分返还价款并赔偿损失，这样处理比较公平。

王德林律师提示：

买土地前一定要核实土地性质，看是否包含城市道路等公共设施。在文山地区办理土地转让手续，建议先到规划部门查询土地的实际规划情况，不要只看土地使用证上的数字。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市