未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购“红城湖国际大厦”A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，需要原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司在卖房时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的购房合同违反了法律规定，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然当时手续不全，但事后补办了相关审批手续，而且合同已经实际履行，顺兴公司也提出了设计修改意见，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在与顺兴公司签订合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件。如果开发商在未取得这些证件的情况下就对外销售，所签订的预售合同一般会被认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还给顺兴公司，同时还要赔偿资金占用期间的利息损失。

第三，购房者要警惕“无证预售”的风险。在文山地区，有些开发商为了回笼资金，会在手续不全的情况下提前卖房。这种操作对购房者风险极大，一旦开发商资金链断裂或项目烂尾，购房者可能面临钱房两空的局面。

王德林律师提示：

购房时务必核实开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。不要轻信开发商“手续正在办理中”的说法，也不要因为价格优惠就贸然签订合同。如果发现开发商无证销售，可以要求解除合同并退还已付款项。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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