城市道路能否随土地使用权一起转让
城市道路能否随土地使用权一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司从政府取得一片土地的使用权，后来将这块土地转让给了置地公司。双方签订了转让合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和规划部门实际规划的面积对不上。原来，这块地里有城市道路，按照规划道路宽度是30米，但土地使用证上标的是20米，导致实际可用的土地面积比证上写的少了近千平方米。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商不成，起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用权证上的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审认定：发展公司向国土局办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。因此，合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
这个案子涉及几个重要法律问题。首先，城市道路属于市政公共设施，法律规定不得转让。在土地使用权转让时，如果土地中包含城市道路，这部分是不能转让的，不能把道路面积算在转让范围内。
其次，土地使用证上的面积与实际规划面积不符，根源在于办证时提供的图纸未经规划部门审批。这提醒我们，在土地转让中，出让方必须确保提供真实、准确的文件资料，尤其是涉及规划审批的内容，不能随意用位置图代替规划坐标图。
最后，合同部分无效不等于全部无效。法院对有效部分继续履行，无效部分依法处理，既保护了交易稳定，也纠正了违法行为。这种处理方式在实践中很常见。
王德林律师提示：
在文山地区，如果您涉及土地使用权转让，务必先核实土地规划情况，确认有无市政道路等不可转让的公共设施。建议委托专业律师审查转让合同及相关权证，避免因面积不实或违法转让导致合同无效和损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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