商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了银行一大笔贷款，本息加起来超过1.2亿元。华泰公司说，这笔钱都投到了广州一个叫“羊城国际商贸中心”的楼盘里，现在没钱还，就用这个楼盘的四楼和六楼商场来抵债。银行同意了，双方签了《抵债协议书》。

过了几天，开发商省一建城建分公司和银行又签了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了银行，总价1.185亿港元。合同签了之后，银行一直没有实际付钱，开发商也没有交房。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除合同。

争议焦点

开发商认为：银行根本没付过一分钱，所谓的“收据”是华泰公司事后补开的，不能证明银行付了款，合同应当解除。

银行则认为：贷款已经通过以房抵债的方式结清了，相当于已经付了购房款，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。银行并未实际支付购房款，开发商要求解除合同，应予支持。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。

律师分析

第一，签合同要看实质。本案中，虽然双方签的是商品房预售合同，但背景是华泰公司用房子抵债，银行并没有真正掏钱买房。法院认定这是以房抵债，而不是真实的买卖关系。

第二，收据不能代替付款。银行拿出一张收据说付了款，但收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账记录或其他付款凭证，法院不认可。

第三，合同目的无法实现。以房抵债的前提是债务真实存在、房子价值相当，但本案中华泰公司欠银行的钱和房子价值是否匹配，以及银行是否实际履行了付款义务，都存在重大疑问，导致合同无法继续履行。

王德林律师提示：

签合同时，要分清是真实买卖还是以物抵债。如果是以房抵债，建议双方明确债务金额、抵债房产的价值，并保留好原始的债务凭证、转账记录等证据，避免事后扯皮。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议提前咨询专业律师，避免签了合同却拿不到钱或拿不到房。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市