购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭贷款。当天，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行如约支付了贷款，中振公司也收到了开发商出具的购房款收条。

但在还款过程中，中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金和利息迟迟未还。银行多次催收无果后，起诉到法院，要求解除贷款合同，并由中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应属无效。而且，该公司后来已将同一房产抵押给另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。中振公司未按期还款，银行有权要求解除合同并处置抵押物。

法院判决

一审法院判决解除贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，若不能还款则以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持了该判决，同时指出：按揭贷款不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就否定合同效力；中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工验收、抵押合同未实际履行，不发生法律效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质。在商品房买卖中，购房人以银行按揭方式支付部分房款的情况很常见。目前我国法律对银行按揭没有专门规定，但司法实践中普遍认可按揭合同的效力。按揭合同是当事人自愿签订，内容不违法，不损害国家、集体和他人利益，应当认定为有效合同。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，且按揭贷款的核心是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，这与一般的财产抵押不完全相同。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。

第三，后续抵押不能对抗在先的按揭。中振公司在同一房产上又为其他债权人设立抵押，但由于该抵押设立时间在后，且抵押所依据的贷款合同并未实际履行，该抵押登记不产生法律效力，不影响银行对房屋享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应按时足额还款，避免因逾期导致银行要求一次性还清全部贷款，甚至处置房屋。若在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律而承担额外损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市