开发商逾期交房能否以供电问题为由免责
开发商逾期交房能否以供电问题为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为数百万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交房。深业公司称，交房延迟是因为供电问题，这属于合同约定的“非其所能控制的事件”，因此可以免责。
旅游公司则认为，供电问题并非不可抗拒的原因，深业公司已经构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息，同时双倍返还定金。双方因此诉至法院。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则认为：供电问题属于合同约定的不可抗拒因素，交房时间应顺延，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的请求，判决解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。二审法院则认为，供电问题确实属于深业公司不能控制的因素，交房时间应相应顺延，但深业公司仍需承担从合同原定交房日至实际供电日期间的违约责任。最终判决合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，合同约定的免责条款是否适用，关键在于事件是否属于“非开发商所能控制”。本案中，供电问题因电业局未及时落实供电设施导致，法院认定这属于深业公司不能控制的因素，因此交房时间可以顺延。但顺延不等于完全免责，开发商仍需对顺延后的逾期部分承担责任。
第二，合同解除权的行使有时间限制。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期交房超过60天）尚未出现，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行。这说明，买方不能随意解除合同，必须在约定条件成就后才能主张。
第三，本案提醒购房者，签订合同时应仔细审查免责条款的范围。如果开发商将供电、供水等常见问题也列为免责事由，买方应要求明确限定，避免开发商滥用免责条款拖延交房。
王德林律师提示：
如果您购买商品房遇到开发商逾期交房，建议第一时间收集证据，包括合同、付款凭证、催告函等。在文山地区，类似纠纷中法院通常会审查逾期原因是否属于合同约定的免责事由，以及买方是否及时主张权利。必要时可咨询专业律师，避免错过合同约定的解除期限。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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