买房合同是真是假：预售合同与以房抵债的区别
买房合同是真是假：预售合同与以房抵债的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定将华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把7900平方米的商铺以港币1.185亿元卖出。
但合同签完后，双方谁也没实际履行。开发商没交房，银行也没付款。直到2001年，开发商起诉要求解除合同。银行则声称自己已经用贷款抵了楼款，并拿出一张1996年的收据作证。开发商说收据是华泰公司事后补办的，实际没收到钱。
争议焦点
银行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，贷款抵楼款，钱已经付清了，合同有效，开发商不能解除。
开发商主张：银行和华泰公司之间的抵债协议与我们无关。我们只认预售合同，银行没付过一分钱，收据是华泰公司私自补开的，合同应当解除。
法院判决
法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方的《房地产预售契约》。核心理由是：银行虽然拿出了收据，但无法提供对应的付款凭证，不能证明实际支付了购房款。而预售合同是独立的买卖关系，不能自动与抵债协议混为一谈。既然银行没有履行付款义务，开发商有权要求解除合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同是买卖关系，买方付钱、卖方交房；以房抵债是债务清偿关系，用房子抵欠款。不能因为签过抵债协议，就认为预售合同的付款义务自动完成。
第二，收据不等于付款凭证。在房屋买卖中，仅凭一张收据很难证明实际付款，法院会审查是否有银行转账记录、付款流水等配套证据。缺乏这些，收据的证明力就很弱。
第三，购房者要注意区分“以房抵债”和“正常买卖”。如果您遇到类似情况，比如开发商说“您的欠款可以抵房款”，一定要签正式的买卖合同，并保留付款凭证，避免事后扯皮。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到商品房买卖纠纷，建议在签合同前仔细阅读条款，明确付款方式和时间。特别是涉及“以房抵债”的情形，最好要求对方提供书面协议和付款凭证，并咨询专业律师。不要轻信口头承诺或一张收据，以免权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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