按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房屋，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行依约放款，泰合公司出具了收到全部购楼款的收条，中振公司也偿还了部分贷款本息。

但中振公司后来未按合同约定按时还款，银行催收无果后起诉到法院，要求解除按揭合同，并以抵押房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市的规定应为无效。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应属无效。银行则主张，合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中解除合同、中振公司还款、拍卖抵押物优先受偿等主要内容，撤销一审涉及担保人责任的判项。核心理由是：楼宇按揭不同于一般财产抵押，国家法律、法规当时并未规定抵押未经登记即无效，仅以地方规章为由主张合同无效没有法律依据。

律师分析

第一，按揭合同的有效性不以抵押登记为唯一条件。按揭是购房人以所购房屋权益担保贷款，与传统的财产抵押有区别。当时国家法律未强制要求登记才有效，合同自愿签订、内容合法、实际履行，就应认定有效。

第二，中振公司事后又将同一房屋抵押给其他债权人，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记不具效力，不影响银行的权利。

第三，购房人应按约还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清欠款，同时可以拍卖抵押房屋优先受偿。购房人不能以未办登记为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按合同约定按时还款，不要以为没办抵押登记就可以不还钱。在文山地区，如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因逾期导致房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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