合作建房合同是联建还是联营如何区分
合作建房合同是联建还是联营如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
内蒙古天富房地产公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合作建房合同，约定由天富公司出资，医院提供土地，双方共同建设一栋综合楼。合同签订后，天富公司投入了大量资金进行建设，但后来双方在项目管理和利益分配上产生严重分歧。
医院方面认为，双方的关系属于联营，应当共同设立管理机构、共同经营、共担风险。天富公司则认为，这只是一般的联建合同，自己出钱、对方出地，建成后按约定分房即可，不需要共同经营。双方争执不下，天富公司起诉到法院，要求医院继续履行合同并赔偿损失。
争议焦点
天富公司主张：双方是联建关系，合同性质是合作建房，自己作为出资方，医院作为出地方，建成后按比例分房，医院无权要求共同经营。
医院主张：双方是联营关系，应当共同设立管理机构，共同经营项目，天富公司不能单独决定项目事务。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方合同的性质应界定为联建合同，而非联营合同。联建合同的特点是各方共同出资、共同建设、按约定分配房屋，不需要设立共同管理机构共同经营。而联营则需要共同经营、共担风险。本案中，双方没有共同经营的意图和事实，因此属于联建合同纠纷，属于民事案件受理范围。
律师分析
第一，联建和联营在法律上有本质区别。联建主要是合作建房，各方按约定分配房屋，不要求共同经营；联营则要求共同出资、共同经营、共担风险。实践中很多人混淆这两个概念，导致合同性质和权利义务判断错误。
第二，合同名称不重要，关键看内容。即使合同叫"联营合同"，如果实际内容只是合作建房、按比例分房，法院仍会认定为联建合同。建议当事人在签订合同时明确合同性质，避免后续争议。
第三，联建合同引发的纠纷，属于民事案件，由法院民事审判庭受理。如果被错误认定为联营，可能被当作经济纠纷或行政纠纷处理，影响案件走向。文山地区的当事人在签订合作建房合同时，建议请律师审查合同性质，避免走错程序。
王德林律师提示：
签订合作建房合同时，要明确合同性质是联建还是联营，并在合同中写明双方的权利义务，特别是房屋分配方式和管理模式。如果对方要求共同经营、共担风险，那就属于联营，需要另行约定。建议在文山地区的合作建房项目中，提前咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致诉讼风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市