土地使用权转让合同未过户能否解除

土地使用权转让合同未过户能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产公司（以下简称远东公司）与泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同，约定将一块约14亩的土地转让给泰昌公司。泰昌公司先后支付了1300万元转让款，远东公司也移交了项目手续。后来泰昌公司投资成立了君诚公司，并将合同权利义务转给了君诚公司。1997年，远东公司与君诚公司重新签订了转让合同，约定总转让金3290万元。君诚公司支付了部分款项，但土地一直未过户到君诚公司名下。君诚公司以远东公司名义办理了施工许可证，做了少量基础工程后停工。1999年，远东公司起诉要求解除合同，并要求君诚公司支付违约金30万元及赔偿损失1000万元。

争议焦点

远东公司认为，君诚公司未按合同约定按期支付转让费，构成违约，应当解除合同并承担违约责任。君诚公司则认为，远东公司未完成全部土地的出让手续，导致合同无法继续履行，违约方是远东公司，君诚公司有权继续履行合同。

法院判决

法院审理后认为，双方签订的转让合同是真实意思表示，合法有效。但君诚公司未按约定支付转让费，远东公司也未完成全部土地的出让手续，双方均有违约行为。考虑到合同已无法继续履行，法院判决解除合同，双方各自返还已收取的款项和土地，并驳回远东公司要求支付违约金和赔偿损失的诉讼请求。

律师分析

这个案例反映了土地使用权转让中常见的两个法律问题。第一，土地使用权转让合同是否有效，关键看双方意思表示是否真实、是否违反法律强制性规定。本案中，远东公司虽未取得全部土地的使用权证，但合同本身并不因此无效，只是履行存在障碍。第二，合同解除的条件。当双方都有违约行为，且合同继续履行已无可能时，法院可以判决解除合同，而不是支持某一方继续履行的请求。这提醒我们，在合同履行中，任何一方都不能只盯着对方的违约，自己的义务也要及时履行。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实转让方是否已取得完整的土地使用权证，避免因手续不全导致后续纠纷。发生争议时，应及时收集证据并咨询专业律师，不要轻易自行停工或停止付款。在文山地区，类似土地使用权转让纠纷并不少见，建议当事人在签约前委托律师进行尽职调查，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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