未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司卖房时既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证，甚至连土地都不在深发公司名下，而是属于另一家公司厚南公司所有。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司退款并赔偿利息。

原来，这块地的使用权归厚南公司所有，厚南公司与凯鹏公司合作开发，凯鹏公司又将项目转让给深发公司。深发公司卖房时，土地还登记在厚南公司名下，深发公司没有取得合法的土地使用权和预售许可。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且项目已经实际开工建设，合同应认定为有效，双方应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司之间的预售合同因违反法律规定被认定无效。法院判决深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。最高人民法院二审维持了原判，核心理由是：商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，深发公司不具备这些条件，所签合同依法无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确规定了预售条件。开发商在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与购房人签订预售合同，因违反法律强制性规定，合同自始无效。购房人要求退房退款，法院应予支持。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书或认可销售行为，也不能弥补预售许可缺失这一根本性缺陷。购房人在签订预售合同时，务必核实开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元，在发现风险后及时起诉，避免了更大损失。实践中，购房人如果发现开发商手续不全，应尽早采取法律行动，避免因工程烂尾或资金链断裂导致血本无归。

王德林律师提示：

购买期房时，一定要查看开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门网站或现场查询项目预售许可信息。如果开发商无法提供合法证件，不要轻易支付大额款项，否则可能面临合同无效、退款困难的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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