开发商延迟交房，购房者能否解除合同
开发商延迟交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向深业房地产公司购买一处写字楼，总价款约1000万元。双方在合同中约定，开发商应在1995年底前交房，逾期超过90天，购房者可以解除合同。旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年6月才完成房屋验收。
旅游公司认为开发商延迟交房属于违约，要求解除合同并退还全部购房款及利息。深业公司则称，延迟交房是因为电业局供电问题等不可控因素，按照合同约定可以顺延交房时间，不同意解除合同。
争议焦点
旅游公司主张：开发商逾期交房超过90天，已触发合同约定的解除条件，应当解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应当顺延至正式供电之日，顺延后并未超过合同约定的解除期限，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同。但最高人民法院二审后改判：合同继续履行，深业公司需向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院曾提出抗诉，认为深业公司未取得土地使用权证，合同应属无效，但最高人民法院再审后维持了二审判决。
律师分析
第一，延迟交房是否构成根本违约，要看合同约定的解除条件是否真正成就。本案中，法院认定供电问题属于合同约定的可顺延情形，交房时间顺延后，旅游公司起诉时尚未达到合同约定的解除期限。
第二，开发商未取得土地使用权证，是否必然导致买卖合同无效？根据最高人民法院的司法观点，在《城市房地产管理法》施行前，如果开发商已取得建设用地规划许可证和商品房预售许可证，且双方意思表示真实，合同一般认定为有效。
第三，购房者遇到开发商延迟交房，应首先仔细审查合同中的免责条款。如果延迟原因属于合同约定的免责情形，购房者可能无法立即解除合同，但仍可主张逾期交房期间的违约金或利息损失。
王德林律师提示：
购买期房时，建议在合同中明确约定交房时间、逾期交房的免责情形以及解除权的行使期限。如果开发商延迟交房，应及时收集证据并咨询专业律师，避免错过行使解除权的时机。文山地区购房者如有类似纠纷，建议尽早委托律师介入处理。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市