购买的土地面积缩水怎么办
购买的土地面积缩水怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司从另一家公司手里买了块地，合同上写明的面积和实际拿到手的面积差了不少。原因是这块地包含了一段城市道路，而道路属于市政设施，法律上是不允许买卖的。买方拿到土地使用证后去规划局审批，才发现土地证上标明的面积和规划部门实际规划的面积对不上，少了上千平方米。
买方多次找卖方和政府协商要求补足面积或者退款，都没有结果，最后只能告到法院。一审法院认定合同无效，判决卖方退还多收的钱并赔偿损失。卖方不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
卖方认为双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门登记的，自己没有过错，合同应当有效。买方则认为卖方提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地证面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的部分有效。以规划部门确定的实际面积为准，卖方多收的土地转让金要返还，同时赔偿买方因此造成的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。买卖合同中如果有这部分内容，该部分条款是无效的。买方即使付了钱，也无法取得道路的所有权或使用权。
第二，土地转让中，卖方有义务提供准确的规划坐标图。如果提供的是未经规划审批的位置图，导致土地证面积与实际不符，卖方要承担主要责任。买方在签约前应当主动核实规划情况，避免后续纠纷。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，对可以履行的部分继续认定有效，对无效部分进行返还和赔偿处理。这种处理方式既尊重了当事人的真实意愿，也维护了法律强制性规定。
王德林律师提示：
购买大宗土地前，建议委托专业律师或测绘机构核查土地的实际规划情况，尤其要确认土地中是否包含市政道路等不可转让的部分。在文山地区，如果遇到土地面积与合同不符的情况，可以及时收集土地证、规划图、付款凭证等证据，通过诉讼或仲裁维护自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市